En las últimas semanas ha habido un cambio que ha favorecido la compra de vivienda en Colombia: varios bancos han bajado las tasas de interés para créditos hipotecarios. A la ‘guerra de las tasas’ se han sumado entidades financieras como Bancolombia, Davivienda, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), BBVA y Grupo Aval.
Los primeros en ‘subirse al tren’ y bajar sus tasas fueron los bancos Davivienda y Bancolombia, desde julio de este 2024, anunciando una reducción de la tasa que va desde el 10 % efectivo anual para créditos hipotecarios. Luego, el Banco Caja Social hizo un anuncio similar, ofreciendo tasas para créditos de vivienda desde el 10% E.A.
Después, se sumaron a ‘la guerra de las tasas’ el Banco de Bogotá, Banco Popular, Banco AV Villas y Banco de Occidente (del Grupo Aval), ofreciendo una tasa de interés desde el 9,5 % E.A. para Leasing Habitacional y desde 10% E.A. para Crédito Hipotecario.
A la tendencia se unió el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), que ahora tiene tasas desde el 9,3% E.A. para los propietarios más jóvenes, entre los 18 y 28 años.
“Las menores tasas de interés propician mayores recursos para la inversión y el crecimiento de las empresas, lo que impulsa definitivamente la reactivación de la economía en términos productivos”, señaló César Ferrari, superintendente financiero.
EL TIEMPO habló con expertos en la compra de vivienda sobre las ventajas que significan para los compradores este cambio en las tasas y qué se espera que suceda a futuro en un mercado que presentaba dificultades en los últimos meses.
¿Cuál ha sido el comportamiento de las tasas en los últimos años?
Sergio Mahecha, ingeniero civil y fundador de Súper Propietarios, empresa que asesora a personas en la compra de vivienda, en conversación con EL TIEMPO, recordó que las tasas de interés comenzaron a bajar cuando llegó la pandemia del covid-19. Desde entonces, comenzaron a subir “lentamente y llegamos a un punto máximo donde las tasas de interés, tanto de los créditos de vivienda de interés social como de los créditos no VIS, estaban rondando del 17 % efectivo anual al 20 % E.A.”, una situación que se presentó en 2022.
Cabe recordar que las tasas aumentan o disminuyen según la información del Banco de la República. “Ellos tienen una tasa representativa o de referencia y sobre eso el resto de bancos, a su vez, prestan sus tasas”.
“En el 2022, a las personas que compraron vivienda escriturada les tocaron las peores tasas que hemos visto en los últimos cinco años”, aseveró Mahecha. Desde el 2023, comenzaron a bajar de nuevo y se vieron tasas sobre el 14 % E.A. para vivienda VIS y del 15 % para vivienda no VIS.
Para este 2024, los bancos pudieron seguir bajando las tasas, gracias a que el Banco de La República empezó a bajar la tasa de intervención, según explicó el experto.
Tasas más bajas en años: ¿buena o mala noticia?
Mahecha afirma que la noticia es muy buena para el sector vivienda, aunque reconoce que muchos compradores no lo ven así: “La gente no considera que sea una buena noticia porque siente que la tasa sigue siendo muy alta. Es verdad, la tasa en Colombia puede ser alrededor de un dígito y todavía estamos en los dos dígitos”.
Sin embargo, asegura que sigue siendo una buena noticia, teniendo en cuenta que han pasado varios años en los que las tasas han estado subiendo. “Para volver a recuperar las tasas en Colombia, tiene que pasar otros años, no pueden bajarse de un momento a otro”. Incluso, considera que “en el 2025 podemos tener tasas muy buenas para las personas que van a comprar vivienda”.
“Es muy buena noticia, porque de hecho ahorita el constructor en Colombia está pasando por un momento muy duro (…) El tipo de vivienda que más se vendía era la vivienda subsidiada: vivienda de interés social o vivienda de interés prioritario. Lo que sucede es que con ese tema de que es un precio con base en el salario mínimo, nadie quiere comprar porque no sabe cuánto le va a subir el precio”, señaló Leidy Noreña, abogada inmobiliaria a EL TIEMPO.
La experta en el tema inmobiliario asegura que si a eso se le suma que las tasas de crédito estaban altas, disminuía la cantidad de personas interesadas en comprar vivienda. “Sí es evidente que el sector público de la construcción estaba pasando por una crisis, entonces con esta baja de las tasas de crédito se puede empezar con esa reactivación porque el constructor ha estado en crisis”, agregó.
¿A quiénes puede beneficiar la disminución de tasas?
Si usted está comprando su vivienda, muy probablemente esta noticia lo beneficia. Si compró vivienda sobre planos, con plazo de 2 a 3 años para entrega. “Quiere decir que los primeros beneficiarios de esta nueva tasa van a ser los que compraron en el 2021, 2022 o 2023 y que en este momento les van a entregar la vivienda”, explicó el experto.
También se pueden beneficiar las personas que en este momento quieren comprar una vivienda que se entregue inmediatamente, ya que pueden aprovechar las tasas del momento.
Para quienes les desembolsaron el crédito el año pasado o antepasado, con los tasas casi sobre el 20 % E.A., también hay una esperanza. Según Mahecha, “de la misma forma, se van a beneficiar porque si los créditos de vivienda nueva mejoran, también mejoran las compras de cartera o puede ir al mismo banco y pedir un mejoramiento de tasas” según las condiciones actuales.
El otro grupo que puede encontrar beneficios son quienes tienen créditos en UVR y se quieren cambiarse a pesos: “Cambiarse de sistema de amortización, si las tasas cierran esa brecha de tasas altas en pesos y tasas bajas en UVR, uno se puede cambiar”, dijo Mahecha.
En el caso de quienes ya separaron una vivienda que está para ser entregada en 2025 y 2026, pueden obtener un beneficio incluso menor de la disminución de las tasas. “Puede que las tasas estén alrededor de un dígito”, dice el experto, recalcando que la tasa que le corresponde al comprador es la del momento del desembolso y no de la separación de la vivienda. “Eso también es algo positivo porque, si vamos en una tendencia a la baja, a quienes les entregan en 2026 les va tocar mejores tasas que a quienes les tocó este año con tasas del 10 % E.A. para crédito en pesos”.
Según los analistas, se considera que la tasa para los próximos meses seguirá disminuyendo. “Podríamos terminar el año, si la inflación sigue bajando, con una tasa alrededor del 9 % E.A. Para el siguiente año, seguiría bajando a una tasa saludable en Colombia, que está alrededor del 6 %, 7 % u 8 %”.
Cabe recordar que, durante la pandemia, las tasas estuvieron entre ese 6 y 8 por ciento efectivo anual, cuando se estuvo incentivando la compra de vivienda para entrega inmediata.
¿Qué otras ventajas puede sacar de esta disminución?
El hecho de que baje la tasa de interés significa que le pueden prestar más crédito. Es decir, puede obtener una vivienda más costosa porque le pueden prestar más dinero. O, si lo prefiere, significa que puede pagar menos intereses por la misma vivienda.
¿Cómo se relaciona con las ventas de vivienda en Colombia?
Regresando al punto de vista de las constructoras, esta noticia también es buena para este segmento. Cabe recordar que la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol) informó que en el primer trimestre de 2024 hubo una “caída histórica” en la venta de vivienda, la más baja en los últimos 15 años.
“Una de las razones principales fue la tasa de interés, eso no permitía que las personas tuvieran cierre financiero. Según Camacol, se estableció que el 30 % de desistimiento fue culpa de las tasas de interés, entonces eso va a mejorar; o sea, van a haber menos desistidos porque las tasas están mejorando”, resaltó Mahecha